چگونه می توانیم روندهای آینده بازار املاک را پیش بینی کنیم؟

از طریق بررسی متغیرها و شاخص های اقتصاد و بازار املاک می توان آینده بازار املاک را بررسی و پیش بینی کرد

بازیگران بازار املاک و حتی مردم عادی بسیار علاقه مند به دانستن اطلاعات و پیش بینی آینده بازار املاک هستند. بازار املاک به عنوان یکی از مهمترین بازارهای مالی دنیا، و به عنوان سرپناه یکی از مورد توجه ترین بازارهای جهان محسوب می شود. و به دلیل اهمیت خود در حوزه اشتغال هم از اهمیت بسیار اساسی در اقتصاد یک کشور و جهان برخوردار است. اما چه متغیرها و شاخص هایی هستند که می توانند به ما در بررسی و تحلیل، و پیش بینی بازار املاک کمک کنند؟، در این مقاله قصد داریم این موضوع را بررسی کرده و به معرفی متغیرها و شاخص های اقتصادی و املاکی مهم برای پیش بینی روند بازار املاک در آینده بپردازیم.

رشد تولید ناخالص ملی و یا رشد اقتصادی

یکی از بهترین و مهمترین شاخص های اقتصادی برای بررسی و پیش بینی آینده بازار املاک است. تولید ناخالص داخلی ملی به معنای حجم تمامی تولیدات و خدمات در یک کشور است، و رشد آن به معنای افزایش میزان تولیدات و خدمات در کشور به صورت کلی در تمامی بخش ها و حوزه ها است. و رشد اقتصادی به معنای افزایش ثروت و پویایی بیشتر اقتصادی است. طبیعتا با افزایش حجم تولیدات و خدمات در تمامی بخش ها، و با رشد اقتصادی بازار املاک هم در سطح عرضه و تقاضا دچار رشد بوده و سطح عرضه و تقاضا در آن افزایش خواهد یافت. این روند به معنای رشد مثبت در بازار املاک در آینده خواهد بود که می تواند افزایش قیمت املاک را هم با خود به همراه داشته باشد.

از طرفی در صورتی که، رشد اقتصادی منفی باشد و حجم تمامی تولیدات و خدمات در تمامی بخش ها کاهش پیدا کند، این به معنای کاهش پویایی و ثروت در اقتصاد است که سطح عمومی عرضه و ساخت و تقاضا و خرید و تقاضا برای املاک را کاهش خواهد داد، و به معنای کاهش رشد و یا رکود در بازار املاک خواهد بود، که در صورت ادامه دار بودن می تواند کاهش قیمت ها را با خود به همراه بیاورد.

نرخ تورم و تغییرات در سطح عمومی قیمت ها

در صورتی که سطح عمومی قیمت ها و نرخ تورم در یک منطقه و یا کشوری رو به افزایش باشد، به نحوی که در آن تمامی و یا اکثر کالاها و خدمات با افزایش قیمت مواجه شوند، در بازار املاک هم قیمت ها افزایشی خواهد بود. اگر تقاضای بیشتر از عرضه دلیل ایجاد این تورم و افزایش قیمت باشد، این به معنای روند مثبت و امیدوارکننده برای بازار املاک خواهد بود. اما از طرفی اگر قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا کند و تقاضا ثابت باشد، روند دقیق بازار املاک را بایستی در یک تحلیل جامع و با بررسی دیگر شاخص ها مورد بررسی قرار داد.

اما در صورتی که نرخ تورم رو به کاهش باشد، و سطح عمومی تمامی کالاها و خدمات کاهش پیدا کند، بازار املاک می تواند شرایط های متفاوتی داشته باشد. اگر افزایش عرضه دلیل این کاهش باشد طبیعتا به معنای افزایش ساخت و ساز املاک و پویایی بازار املاک است. اما در صورتی که بدون افزایش عرضه این روند کاهش سطح عمومی قیمت ها اتفاق افتاده باشد، می تواند به معنی روند ثابت و یا حتی منفی، و کاهش پویایی در بازار املاک یک کشور و یا منطقه مورد بررسی باشد.

نرخ اشتغال، بیکاری و سطح دستمزدها

نرخ اشتغال به معنای میزان جمعیت فعال در یک کشور و یا منطقه است. هر چقدر نرخ اشتغال بالاتر باشد به معنای قدرت اقتصادی بیشتر است، و توانایی افراد در ایجاد تقاضا در سطح جامعه را افزایش خواهد داد. نرخ اشتغال بیشتر به معنای پویایی بیشتر افراد در سطح جامعه و تولیدات و خدمات بیشتر در سطح جامعه و اقتصاد است. و این برای بازار املاک هم روند مثبتی محسوب می شود که می تواند، افزایش تقاضا و همین طور افزایش قیمت املاک و روند رشد بازار املاک را در حال و آینده به همراه داشته باشد.

از طرفی نرخ اشتغال کمتر به معنی وجود جمعیت فعال کمتر در سطح جامعه است، و این بدان معناست که یک فرد افراد بیشتری را تحت حمایت خود دارد و از قدرت تقاضای جامعه در سطح کلان اقتصاد کاسته خواهد شد، و این روند منفی نرخ اشتغال به معنای رکود و یا سکون در بازار املاک خواهد بود.

در ارتباط با نرخ بیکاری که به عنوان یکی از شاخص های بسیار مهم اقتصادی است. افزایش نرخ بیکاری به معنای کاهش رشد اقتصادی و یا رکود در یک اقتصاد است که، قدرت اقتصادی جامعه را کاهش خواهد داد، و افراد با احتیاط بسیار بیشتری در بازار املاک و انجام معامله و یا سرمایه گذاری در آن عمل خواهند کرد، که می تواند هشداری در ارتباط با یک روند منفی در آینده بازار املاک باشد. اما در صورتی که، نرخ بیکاری کاهش باشد و با کاهش نرخ بیکاری و یا حتی عدم بیکاری در جمعیت فعال مواجه باشیم، به معنای وجود قدرت اقتصادی بسیار عالی و مطلوب است که در آن، به دلیل افزایش کلی سطح تولیدات و خدمات اقتصاد توانایی جذب تمامی جمعیت فعال را دارد و این بدان معناست که روند کلی اقتصاد و بازارهای سرمایه گذاری، و در صدر آن بازار املاک بسیار عالی و مثبت بوده و بایستی انتظار سطح افزایش معاملات در املاک و قیمت ها را داشت.

سطح دستمزدها هم از اهمیت بسیار اساسی در یک اقتصاد سالم و قدرتمند برخوردار است‌. هر چقدر سطح دستمزدها بیشتر باشد و در عین حال شاهد رشد و توسعه سطح دستمزدها در یک اقتصاد باشیم، بدین معناست که اقتصاد در مسیر رشد و سودآوری قرار گرفته و در آن تقاضای بسیار بالایی شکل گرفته و در آینده این سطح تقاضا افزایشی خواهد بود، و این یک نشانه مثبت و روند مثبت برای آینده بازار املاک خواهد بود. اما از طرفی در صورتی که شاهد کاهش سطح واقعی دستمزدها در اقتصاد یک کشور باشیم، این به معنای کاهش سطح فعالیت های اقتصادی، و تولیدات و خدمات در سطح اقتصاد است که نشان از وجود ضعف در اقتصاد دارد، که می تواند نشانه ای از وضعیت هشدار دهنده در بازار املاک آن منطقه و کشور هم باشد.

میزان ساخت و ساز املاک 

یکی از متغیرهای مهم برای بررسی و تحلیل وضعیت بازار املاک، میزان ساخت و ساز املاک در منطقه و یا کشور مورد نظر است. در صورتی که روند ساخت و ساز املاک مثبت و روبه رشد و توسعه باشد نشانه خوبی از وضعیت اقتصاد دارد که در آن سطح اعتماد افزایش یافته است، و سرمایه گذاران حاضر به سرمایه گذاری در بازار املاک و ساخت و ساز شده اند. از طرفی این به معنای افزایش تقاضا در سطح بازار است که، برای پاسخگویی به نیازهای شکل گرفته شده در بازار سطح عرضه افزایش پیدا کرده است. و این به معنای روند مثبت و رشد برای بازار املاک خواهد بود، و بایستی انتظار پویایی بیشتر و معاملات بیشتر را در آینده نزدیک داشت.

اما از طرفی در صورتی که، میزان ساخت و ساز املاک ثابت و یا به رو به کاهش باشد، نشانه سرمایه گذاری کمتر در بازارهای مالی و اقتصادی است، و نشانه ای از کاهش تولید ثروت و یا کاهش رشد اقتصادی است که در آن سرمایه گذاران حاضر به هزینه بیشتر برای ساخت و ساز بیشتر نیستند، و همینطور نشانه ای است از کاهش تقاضا در بازار املاک، و بایستی نسبت به بازار املاک دید کاهش رشد و کاهش سطح معاملات را داشت. از این رو، میزان ساخت و ساز املاک متغیر و شاخص خوبی است برای بررسی و پیش،بینی روند بازار املاک در آینده برای یک منطقه و یا یک کشور که مورد تحلیل و بررسی ما قرار دارد.

ضریب جینی و میزان نابرابری 

یکی از شاخص های بسیار مهم در اقتصاد است و شاخص بسیار جالبی است برای بررسی و تحلیل روندها و اتفاقات در بازار املاک، ضریب جینی به صورت کلی میزان نابرابری اقتصادی را در یک کشور نشان می دهد. ضریب جینی با عدد بیشتر نابرابری بیشتر و با عدد کمتر به معنای کاهش نابرابری و نابرابری کمتر است. این شاخص اطلاعات متفاوتی از بازار املاک را در اختیار ما می گذارد.

هر چقدر در یک اقتصاد ضریب جینی و نابرابری افزایش پیدا کند، بدین معناست که توزیع ثروت بسیار کمتر بوده و در جامعه کوچکتری این توزیع ثروت انجام شده، و بخش بزرگی از جامعه از این توزیع ثروت بهره ای نبرده اند، به همین دلیل در بازار املاک شده شاهد دوگانگی بسیار بیشتری خواهیم بود. بدین معنا که از یک طرف  معاملات املاک لاکچری و لوکس پررونق خواهد بود اما از طرفی سطح کلی معاملات در تمامی انواع املاک ممکن است با کاهش روبرو شود. در عین حال شاهد افزایش حاشیه نشینی و ساخت و سازهای کوچک هم ممکن است باشیم. این یک روند مثبت به صورت کلی نخواهد بود و برای اقتصاد به صورت کلی مضر است. و همینطور کل بازار املاک هم روند منفی و کاهش خواهد بود، و روندی است که ضرر و زیان زیادی را برای بازار املاک، اقتصاد، و جامعه به همراه خواهد داشت.

اما در صورتی که، در یک اقتصاد شاهد کاهش نابرابری و کاهش عدد ضریب جینی باشیم، این به معنای توزیع متعادل ثروت در سطح جامعه و بهره بردن جامعه در وسیع تر از ثروت خواهد بود. در چنین شرایطی اقتصاد و بازار املاک در روند مثبتی قرار خواهند داشت، و روند اقتصادی مثبت تر خواهد بود. این بدان معنا است که اعتماد در بازار و جامعه افزایش یافته است، و با توزیع ثروت در سطح وسیع تری از جامعه شاهد افزایش تقاضا در بازار املاک خواهیم بود. در عین حال که ثبات جامعه و اقتصاد بیشتر خواهد بود، نابرابری کمتر روند مثبت اقتصادی و بازارهای مالی و سرمایه گذاری را تضمین خواهد کرد. و نشانه ای از رشد پایدار اقتصادی و رشد بازار املاک در آینده را خواهد داشت.

سرمایه گذاری داخلی و خارجی

در صورتی که میزان سرمایه گذاری داخلی و خارجی در یک کشور و یا منطقه شاهد افزایش باشد، به این معنی است که اقتصاد در مسیر رشد و شکوفایی قرار دارد و شاهد رشد اقتصادی هستیم. چرا که تنها با رشد اقتصادی و وضعیت مطلوب اقتصادی است که، سرمایه گذاران داخلی و خارجی سرمایه خود را به اقتصاد تزریق می کنند. بدین ترتیب در بازار املاک هم، میزان معاملات و خرید و فروش املاک افزایش پیدا خواهد کرد، و بایستی در اینده منتظر رونق بازار املاک باشیم.

اما در صورتی که، میزان سرمایه گذاری داخلی و خارجی در اقتصاد یک کشور با کاهش مواجه شود، بدین معناست که اقتصاد عملکرد مناسب و مطلوبی نداشته و شاهد کاهش رشد اقتصادی و یا رکود خواهیم بود، و این برای بازار املاک به معنای کاهش ساخت و ساز، کاهش خرید و فروش املاک، و کاهش رشد بازار و حتی رکود در بازار املاک در آینده خواهد بود.

کلام آخر

از طریق بررسی شاخص های مختلف اقتصادی ارائه شده در این مقاله و دیگر شاخص های مهم اقتصادی و مرتبط با بازار املاک، میتوان به وضعیت آینده بازار املاک پی برد و پیش بینی مناسبی را نسبت به آینده بازار املاک داشت. در عین حال توجه به این نکته بسیار ضروری است که برای پیش بینی دقیق و همه جانبه، تحلیل و بررسی تمامی این شاخص ها در کنار یکدیگر از اهمیت اساسی برخوردار است؛ و می تواند تصویر کاملتر و دقیق تری را از آینده بازار املاک یک منطقه و یا یک کشور به دست بدهد.